集资房小知识总结!你值得一看!

编号:13542019-12-20 22:45浏览

      集资房和商品房的区别


  集资房与一般商品房相比较,存在着比较明显的区别。


  首先,一般商品房是房地产开发商独立开发的一种产品,再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值,属完全的市场经营行为。所以,一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制;集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的,主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题,采用的是先集资后建房的形式,是一种非市场行为,不存在买卖与经营关系。


  其次,集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司,要开发经营一般商品房必须“五证俱全”,即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地,取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式;集资房的土地主要是通过政府划拨,并减免了相关税费,因此,集资房的建设在申办手续的过程中,各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。


  所以,一般商品房和集资房的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权,土地出让金。而集资房取得的是划拨土地使用权。因此,集资房上市交易、出租、抵押和继承时,应该向政府有关部门补交土地出让金。


  集资房知识集锦


  集资房多为村委会与开发单位合作建房。据了解,从2001年8月6日后,政府部门不再审批合作建房,即便是在政府规定的红线范围内,集资房项目也大多没有经过正规的报建程序;同时,集资房的开发单位多数无开发资质。


  集资房无正规楼书。集资房楼书多是一纸宣传单,一般不标明开发单位、建设设计单位,传单采取沿街散发形式。


  集资房无正规预售合同。售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的,并非正规的商品房预售合同。


  集资房房产证多由村委会自行印制。在看房时,售搂员会告诉购房者签了合同后,发楼房使用证,但事实上,这个证是村委会与开发单位自行印制的,并无法律效力。


  集资房多未补交地价。一般是先建房后办报建手续,日后购房者补交地价后,即可办理房产证。


  集资房遇拆迁有风险。


  集资房价格便宜但不能办按揭。


  集资房品质较商品房稍低。楼房做工较粗陋,多为毛坯房,少数有简单装修。


  集资房从单体楼向小区发展,部分社区规模与本地商品房不相上下。


  集资房自有配套不多。多无会所,个别规模较大的社区自有配套较好,有电梯,绿化率也很高。

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  集资房买卖两大风险


  风险一、集资房未取得合法的开发手续


  目前市场上出现的许多集资房,有一些是有钱无地的房地产开发商出钱,有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后,开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售。许多获得集资房规划用地的单位将土地转让给一些开发商,以牟取不法利益。但有些开发商并未取得合法的开发手续,所以个人在买卖单位集资房时可能会出现许多纠纷,对买房和卖房来说都会带来一定程度的损失。这些单位违反国家政策,擅自进行房地产开发,国家规定,在未履行政府审批手续、补交相应地价款和办理相关国土手续前,这类房是不得作为商品房出售的。


  如果集资房出售交易的话,必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》以上证件齐全是集资房取得产证的前提条件。大证是在开发商五证齐全的情况下,依据合同约定,在交房以后办理购房者各户小房产证之前办理的,五证不全开发商无法办理大证。开发商取得大证后,才有权办理购房者的小房产证。购房者购买时如果开发商已取得大证,为现房购买,可直接签定买卖合同并办理产权过户手续。


  针对集资房的土地性质,属于出让性质的集资房可自由交易,如果是划拨性质用地,上市交易还需要交纳一定数额的土地出让金。


  风险二、产权归属不明晰、不能办理房产证


  单位集资合作兴建的职工住宅,是用于解决本单位或本系统职工的住房问题,一般不得作为商品房出售。只有取得全产权房产证的集资房才可以上市交易。但即使是完全产权的集资房如果没有取得产权证,这种交易也还是不能保证购买者的权益。如果在没有产权证的前提下交易,双方只能签订买卖协议,不能办理过户手续,房屋产权在本质上并不属于买方,在遇到拆迁等情况的时候,也就无法保障买方的利益。根据国家的相关规定,只有取得房产证的房屋才可以上市进行二次交易。


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