揭秘!南宁三产房合法报建但是某小产权楼房无任何证件结果被拆,能扯上关系?

  • 时间:2019-09-10 14:04 编辑:张经理 来源:一线房产网 阅读:7301
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摘要:三产房到底是不是小产权今日小张给大家揭秘一下有人利用这次插边球把三产房跟小产权混合一起弄得人心乱临近9月的时候兴宁区五塘镇某一个已建好的住宅楼房被拆除的视频在南宁本地刷屏。

揭秘!南宁三产房合法报建但是某小产权楼房无任何证件结果被拆,能扯上关系?

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今日小张给大家揭秘一下有人利用这次插边球把三产房跟小产权混合一起,弄得人心乱,临近9月的时候,兴宁区五塘镇某一个已建好的住宅楼房被拆除的视频在南宁本地刷屏。


这样的房子被拆,无非就一个原因:违规建筑,小产权房


最近有许多朋友在咨询:什么是三产用地?我们的房子是不是“三产用地”?究竟会不会影响未来居住?和“小产权”有啥子区别?针对朋友的留言,老编就简单的给大家梳理下。



一、什么是三产?

三产用地的概念用途

根据我们国家现行的土地法律法规规定,中国土地性质分为两大类:1.是全民所有制土地;2.是集体用地。

集体所有制土地中有一类特别的土地俗称“三产用地”,也称第三产业留用地,是政府为了处理城市内及周围农民的土地被征用后工作及日子问题而留给乡村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内,但它的性质是集体所有土地。部分地区出台新规,农村集体“三产用地”可以上市交易,但也有相关条件的限定。



为什么会有三产用地?

跟着社会发展和城市化进程的推动,规划区内可利用土地削减,农人产业用地组织存在必定的难度,一起也给城市规划管理带来了一些问题。政府为了处理城市内及周围农人的土地被征用后工作及生活问题,在政策规定下,对土地进行合法运用,处理居民的住房问题的一起进步寓居的寓居水平,加快社会发展。

三产用地的房子是否合法?

三产用地,是受政府认可和保护的,三中全会也指出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。为此,通过政府规划和国土局相关部门审核通过的农村集体第三产业用地,也称之为商业服务用地,用于商业、居住等,这些性质的项目是通过正规程序,征得相关部门同意之后,开展建设的。该类型的房子是受到国家保护的,也将不会列入“清理”范畴。同时这些性质的房子,是顺应了社会居民的需求,缓解了社会对住房的需求。



一、违规被拆,数千万买房的钱打水漂


该违规建筑位于昆仑大道五塘段28公里西侧处,占地面积约为1100平方米,建筑面积约为14850平方米,钢混结构建筑,两栋楼,13层,房源80套。


目前已经售出53套,已入住11户。表面看上去和商品房没什么区别,但并没有土地许可证和预售证等相关证件。

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在根本没有得到相关规划审批下,违法建设人王某就在该处违规建设。


在被彻底拆除之前,兴宁区整治“两违”办分别在2016年6月21日、2018年8月2日两个时间,对这两栋小产权房的商铺进行破坏性拆除,并封住了地下车库、停水停电以示警诫,但没什么用。

南宁三产房.png

三年多的时间,该小产权房变本加厉宣传售房信息,以低出市场价近1/2的价格出售房屋(2017年南宁市平均房价已破万),不断鼓励怂恿购房人进行装修入住,还谎称可以办理相关房产手续。


结果,五塘镇很多居民直接因此掉坑了。


小产权房没有得到相关法律的保护,被拆除是注定的事。只是心疼已经花钱买下53套房源的购房者,以40万元/套计算,损失总金额起码高达2000多万。




那么问题来了,这些购房者的房款还能要回吗?或者说能获得赔偿吗?南宁晚报南国法援公益律师唐建勇认为:维权难度很大。


首先,开发商为了保护自己,跟购房者签订的是《集资建房协议书》,这意味着购房者和开发商之间是平等的合作关系,风险共担,利益共享,“如果以购房为目的,千万不能和开发商签类似合同,这类协议一般是开发商用来规避责任的方式”。


其次,从协议内容上看,这明显是一份变相的房屋买卖合同,购房者可以主张合同无效。


但因为购房者明知该房屋无证,还参与其中,也可能要承担一部分过错责任。


周边居民围观拆除现场.png
周边居民围观拆除现场


02

小产权房风险这么大,为什么还有人入坑?
 

说了10018遍了,小产权不能买!可为什么还是有这么多人前赴后继的忙着送钱掉坑?受不了低房价的诱惑,明知道违规违法建筑等很多不确定性,依旧心存侥幸心理去买,无异于飞蛾扑火。


在说小产权房危害之前,先理解下到底什么是小产权房。


1、从土地性质上认定:一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用。


2、身份认同上:其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发。


所以,小产权房只具备了普通商品房的使用性质,不具备普通商品房的法律性质,不是商品房,在流通转让上存在法律身份的限制,更加不可能有房产证。

 

值得注意的是,小产权房屋所在土地在被政府土地规划前存在,就是合法的,但后期如果房屋所在土地被政府规划为其他用途(如:市政工程用地,道路用地),这种情况一般是有赔偿的。

 

但如果在农村集体土地上违规建房,在没有土地许可证和预售证的前提下,非法销售,就成为小产权房很明显,五塘镇这个被拆除的住宅楼就是这个性质。

 

买小产权房的风险如此大,那为什么还有如此多的购房者上赶着购买?

 

原因无非有三点:


1
低价陷阱
目前南宁商品房均价已达到1.1万元/㎡,高企的房价令不少购房者望房却步,而小产权房一般售价为2000~3000元/㎡,价格比商品房低了一倍不止。如此低价,很多亟需购房的极致刚需根本抵挡不了诱惑。
2
卖房忽悠
这些小产权房的违规建设人常用的销售手段就是把项目包装成安置房来售卖。原因在于:一般的安置房不仅低价,还有房产证,可以买卖过户。所以开发商为了让购房者吃下定心丸,就会混淆安置房和小产权房的概念,让购房者认为买这样的房子可以拿到房产大证。
 
就算有人怀疑房价的落差,他们也会打着安置房得到国家补偿的旗号,来迷惑购房者。同时置业顾问在介绍项目的时候会编造70年产权、有购房合同、可过户等这类谎言忽悠购房者。
3
购房者对小产权房的认知不足
除了低价诱惑和开发商的套路外,最主要的原因就是那些受害的业主法律意识太过薄弱。不少人还不了解小产权房的性质,也分不清小产权房和商品房的区别,被置业顾忽悠的同时,即便觉得有问题,却依然抱着侥幸的心理。


而小产权房直接引起的结果就是,比如开发商在拿到购房者的房款后就会玩消失,携款潜逃,项目工程烂尾,甚至都没动工,业主最后也只得钱房两空。


以兴宁区五塘镇被拆除的小产权房为例,这个违规建设人还拖欠了建筑公司的钱,不仅坑了购房者,也坑了整个链条上的利益参与者。

 

往好一点的方面讲,即使业主拿到了房,入住了,但是一旦被举报发现拆除,业主也根本拿不到正常商品房业主得到的拆迁征用补偿,业主只能是哑巴吃黄连。


而且,因为小产权房不能贷款,买这类房子的人基本都是全款或者全款分期付款,所以一旦出问题,基本就是钱全部倒进去,血本全亏。

 

另外,由于房子因为没产权证,后期很难转手,根本没人接盘。

 

03

南宁的小产权房多如牛毛,多在郊区

目前南宁的小产权房多分布在西乡塘区高新区、江南区沙井、兴宁区五塘镇等多个郊区地段。因为距离市区较远,很容易会被不法开发商利用土地监管漏洞进行小产权房的交易。


在南宁市,小产权的路面推广大部队已经覆盖占领了南宁火车站、地铁站、朝阳步行街、兴宁快环等地方,打着安置房的招牌,以3000多/㎡的低房价、能拿到证的名义到处发传单,寻找潜在的购房者,甚至在正规商品房的路上明目张胆的截客。

 



想要识别这些商品房的“李鬼”其实很容易,最直观的方法就是看售楼部的名称,一般正规的项目售楼部称为“营销中心”,而小产权房的一般会写着接待中心或招商中心。

另外,看商品房开发具备的“五证”,例如《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,到这些小产权项目的接待中心,一般都没有这类证件,或者说证件是伪造虚假的。

其实,最简单最易懂的办法就是看房价,但凡到2000~3000元/㎡房价,再看看全市破万的平均房价,就基本可以判断这个房子的性质了!所以,还是那句老话——天上不会掉馅饼,不要总想着占便宜,会付出代价的。

目前,南宁市已经在加大力度打击小产权房,买房注意啊,小产权不要买,三产房可以购买但是需要看清楚证件!!









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